Verkaufsunterlagen: was der Notar auf Sizilien sehen will

Wer auf Sizilien verkauft, gewinnt den Notartermin nicht mit dem Preis, sondern mit den Papieren: Vier Unterlagen-Gruppen entscheiden, ob überhaupt beurkundet werden kann — und zwei davon können den Kaufvertrag nichtig machen. Dieser Ratgeber ordnet sie aus Sicht der Verkaufsseite, vom Eigentumsnachweis bis zur Steuer auf den Veräußerungsgewinn.

Die vier Unterlagen-Gruppen — und die codice fiscale

Vier Gruppen von Papieren entscheiden darüber, ob ein Termin beim Notar überhaupt stattfinden kann. Erstens der Eigentumsnachweis — die frühere Kaufurkunde oder, bei geerbtem Besitz, die Erbschaftserklärung samt vollzogener Katasterumschreibung. Zweitens die Katasterunterlagen: Katasterauszug (visura catastale) und hinterlegter Katasterplan (planimetria catastale). Drittens der baurechtliche Nachweis, also die Daten der Baugenehmigung oder — bei alten Häusern — die zulässige Ersatzerklärung. Viertens der Energieausweis (APE). Hinzu kommt die italienische Steuernummer (codice fiscale), die für jede Partei angegeben werden muss, die aus der Urkunde unmittelbar berechtigt oder verpflichtet wird.

Bei Immobilien auf Sizilien lohnt der frühe Blick auf die Katasterlage: Sie ist erfahrungsgemäß der Punkt, an dem Notartermine kippen.

Warum der Katasterplan über die Gültigkeit der Urkunde entscheidet

Weil das Gesetz die Nichtigkeit anordnet. Für Urkunden ab dem 1. Juli 2010 muss die notarielle Kaufurkunde über ein bestehendes Gebäude bei Nichtigkeit dreierlei enthalten: die Katasteridentifikation, den Verweis auf die im Kataster hinterlegten Planimetrien und die Erklärung der eingetragenen Eigentümer, dass Katasterdaten und Planimetrien dem tatsächlichen Zustand entsprechen. Diese Erklärung kann durch die Konformitätsbescheinigung eines zur Katasteraktualisierung befugten Technikers ersetzt werden.

Seit 2017 lässt sich eine deshalb nichtige Urkunde durch eine Bestätigungsurkunde heilen — aber ausdrücklich nur dann, wenn die Planimetrie existiert und mit dem Ist-Zustand übereinstimmt. Weicht der Bau tatsächlich ab, hilft keine Heilung: Dann ist zuerst die Katasterlage zu berichtigen. Praktisch heißt das, den Grundriss lange vor dem Notartermin mit der Wirklichkeit abzugleichen.

Der Energieausweis (APE): Pflicht auf der Verkaufsseite

Beim Verkauf ist der Energieausweis (APE) Pflicht, und zwar auf Kosten der Eigentümerseite. Er ist bereits zu Beginn der Verhandlungen zugänglich zu machen, bei Abschluss auszuhändigen und der Urkunde beizufügen. Schon die Verkaufsanzeige muss die Energieklasse sowie die Kennwerte für Gebäudehülle und Gesamtenergiebedarf nennen.

Seine Gültigkeit beträgt höchstens zehn Jahre ab Ausstellung; sie endet früher, wenn die vorgeschriebenen Kontrollen der Heiz- und Klimaanlagen versäumt werden, und er ist nach jeder Sanierung zu erneuern, die die Energieklasse verändert. Ausstellen darf ihn nur eine akkreditierte, unabhängige Fachkraft — ausgeschlossen sind Ehegatten und Verwandte bis zum vierten Grad. Fehlt der APE, ist die Urkunde nicht nichtig, aber es droht ein Bußgeld von 3.000 bis 18.000 Euro, das Verkäufer und Käufer zu gleichen Teilen gesamtschuldnerisch trifft.

Was der APE ist und wie seine Klassen gerade bei alten sizilianischen Häusern zu lesen sind, vertieft der Ratgeber Energieausweis (APE) auf Sizilien

Baugenehmigung und ältere Häuser

Auch hier steht die Nichtigkeit im Raum. Bei Gebäuden, deren Bau nach dem 17. März 1985 begonnen wurde, muss die Urkunde die Daten der Baugenehmigung oder der Genehmigung in Sanatoria nennen. Für früher begonnene Bauten gilt die Vorgängerregelung, die auch die Kopie eines Sanatoria-Antrags nebst Nachweis der ersten beiden Raten genügen lässt. Wurde vor dem 1. September 1967 mit dem Bau begonnen, tritt an die Stelle des Genehmigungstitels eine Ersatzerklärung — diese steht allerdings nur italienischen und EU-Bürgern uneingeschränkt offen.

Kleine Abweichungen zwischen Plan und Bau sind nicht automatisch ein Problem: Seit der Reform von 2024 gilt für Arbeiten bis einschließlich 24. Mai 2024 eine nach Wohnungsgröße gestaffelte Toleranz von zwei bis sechs Prozent, für spätere Arbeiten bleibt es bei zwei Prozent. Bescheinigt wird sie von einer befugten Fachkraft, deren beeidigte Erklärung der Urkunde beizufügen ist. Für Altlasten aus der Bauamnestie von 2003 gilt: Erfasst sind nur bis zum 31. März 2003 fertiggestellte Bauten, und auf Sizilien ist zusätzlich das Regionalrecht maßgeblich.

Der Vorvertrag (compromesso) und seine Registrierung

Der Vorvertrag (compromesso) verpflichtet beide Seiten zum späteren Hauptvertrag. Er ist binnen 30 Tagen bei der Agenzia delle Entrate zu registrieren; dabei fallen eine feste Registersteuer von 200 Euro sowie Stempelsteuer an.

Davon zu unterscheiden ist die Eintragung in die Immobilienregister: Sie ist freiwillig, setzt notarielle Form voraus und schützt davor, dass die Immobilie zwischen Vorvertrag und Beurkundung belastet oder anderweitig veräußert wird. Dieser Schutz ist allerdings befristet — er entfällt rückwirkend, wenn der Hauptvertrag nicht innerhalb eines Jahres nach dem vereinbarten Termin geschlossen wird. Diese Frist gehört deshalb in die Terminplanung.

Steuern beim Verkauf: die plusvalenza

Der Veräußerungsgewinn (plusvalenza) wird bei einem privaten Verkauf nur besteuert, wenn zwischen Erwerb oder Fertigstellung und Verkauf nicht mehr als fünf Jahre liegen. Ausgenommen sind geerbte Immobilien sowie Objekte, die überwiegend als Hauptwohnung des Verkäufers oder seiner Angehörigen dienten — bei einem Ferienhaus greift diese Ausnahme praktisch nicht. Wurde mit dem Superbonus saniert, gilt für Verkäufe ab dem 1. Januar 2024 eine Zehnjahresfrist.

Auf Antrag beim Notar wird statt der progressiven Einkommensteuer eine Ersatzsteuer von 26 Prozent erhoben, die der Notar einzieht und abführt. Der Kaufpreis darf nicht in bar fließen — Barzahlungen zwischen verschiedenen Personen sind ab 5.000 Euro verboten — und die Zahlungswege sind in der Urkunde zu erklären. Verkäufer, die im Ausland ansässig sind, klären die Besteuerung im Wohnsitzstaat zusätzlich mit ihrer eigenen steuerlichen Beratung.

Die Käuferseite der Steuern — Registersteuer, IMU und laufende Abgaben — behandelt der Ratgeber Laufende Steuern beim Immobilienbesitz in Italien: IMU, TARI und Mieteinnahmen

Sind die Unterlagen beisammen, ist das Inserat der nächste Schritt: Verkaufen