Laufende Steuern beim Immobilienbesitz in Italien: IMU, TARI und Mieteinnahmen

Der Kauf einer Immobilie in Italien ist mit dem Notartermin nicht abgeschlossen – ab diesem Zeitpunkt fallen jedes Jahr laufende Steuern und Gebühren an. Dieser Ratgeber erklärt die drei wichtigsten laufenden Kostenpunkte für Immobilienbesitzer auf Sizilien: die Grundsteuer IMU, die Müllgebühr TARI und die Besteuerung von Mieteinnahmen – sowie, was ein im Ausland ansässiger Eigentümer gegenüber dem italienischen und dem eigenen Finanzamt zu erklären hat.

Die einmaligen Kosten rund um Notar und Kaufnebenkosten beschreibt der Ratgeber Notar und Kaufnebenkosten in Italien.

IMU – wer die Grundsteuer zahlt

Die IMU (Imposta Municipale Unica) ist die jährliche Grundsteuer auf Immobilien in Italien. Sie fällt grundsätzlich für jede Immobilie an, die nicht als Hauptwohnsitz (abitazione principale) des Eigentümers dient. Geschuldet wird sie von dem, der am Stichtag als Eigentümer, Nießbraucher oder Inhaber eines vergleichbaren dinglichen Rechts im Grundbuch eingetragen ist – unabhängig davon, ob die Immobilie tatsächlich genutzt, vermietet oder das ganze Jahr über leer steht.

Warum die Hauptwohnsitz-Befreiung bei einem ausländischen Feriendomizil meist nicht greift

Für die selbst bewohnte Hauptwohnsitz-Immobilie sieht das italienische Recht in der Regel eine Befreiung von der IMU vor. Vorausgesetzt wird dafür jedoch, dass der Eigentümer in der betreffenden Gemeinde tatsächlich seinen meldeamtlichen Wohnsitz (residenza anagrafica) und seinen gewöhnlichen Aufenthalt hat. Ein ausländischer Käufer, der eine sizilianische Immobilie als Feriendomizil nutzt und seinen Wohnsitz weiterhin im Heimatland hat, erfüllt diese Voraussetzung in aller Regel nicht – die Immobilie gilt steuerlich als Zweitwohnsitz, und die IMU wird fällig, unabhängig von der Nutzungsintensität.

Wie sich die Bemessungsgrundlage ergibt – und wer den Steuersatz festlegt

Die Höhe der IMU entsteht in mehreren Schritten:

1. Ausgangspunkt ist die im Kataster hinterlegte Rendita catastale der Immobilie – ein amtlicher Ertragswert, kein Marktpreis.
2. Dieser Wert wird nach einer gesetzlich festgelegten Formel angepasst und je nach Katasterkategorie der Immobilie (Wohnhaus, Nebengebäude und so weiter) unterschiedlich gewichtet.
3. Auf die daraus entstehende Bemessungsgrundlage wendet die Gemeinde, in der die Immobilie liegt, ihren eigenen IMU-Satz an.
4. Diesen Satz beschließt jede Gemeinde jährlich neu, innerhalb der gesetzlichen Bandbreite – er kann sich daher von Ort zu Ort und von Jahr zu Jahr unterscheiden.

Der von Italien landesweit vorgegebene Grundsatz liegt bei 0,86 %; Gemeinden dürfen ihn auf bis zu 1,06 % anheben oder auf null senken (Stand: August 2026) – der tatsächlich geltende Satz steht jedes Jahr im Gemeindebeschluss der jeweiligen Kommune und sollte dort direkt oder über einen Commercialista abgefragt werden.

TARI – die Gebühr für die Müllentsorgung

Neben der IMU erhebt jede Gemeinde eine eigene Abfallgebühr, die TARI (Tassa sui Rifiuti). Sie wird unabhängig von der IMU festgesetzt, meist anhand der Wohnfläche und der Anzahl der im Haushalt gemeldeten Personen, und deckt die Kosten der kommunalen Müllabfuhr. Höhe, Berechnungsmethode und Fälligkeitstermine legt jede Gemeinde jährlich selbst fest; einen bundesweit einheitlichen Satz gibt es nicht. Auch eine leerstehende Ferienimmobilie unterliegt in der Regel der TARI, meist zu einem reduzierten Satz für unbewohnte Objekte.

Mieteinnahmen: reguläre Besteuerung oder Cedolare secca im Überblick

Wird die Immobilie vermietet, unterliegen die Mieteinnahmen in Italien der Einkommensteuer. Der Eigentümer kann zwischen der regulären Veranlagung (IRPEF, mit Abzug tatsächlicher Kosten) und der Cedolare secca wählen – einer optionalen Pauschalsteuer, die die Mieteinnahmen mit einem festen Satz statt der progressiven IRPEF-Stufen besteuert und dafür bestimmte Abzüge ausschließt. Für die klassische, langfristige Wohnraumvermietung liegt der reguläre Cedolare-secca-Satz bei 21 % (Stand: August 2026). Für die kurzfristige, touristische Vermietung gelten eigene Regeln: Satz und die Zahl der Immobilien, für die sie überhaupt gewählt werden kann, wurden in den vergangenen Jahren mehrfach angepasst. Welche Variante im Einzelfall günstiger ist und welche aktuellen Sätze für eine touristische Kurzzeitvermietung gelten, klärt ein Commercialista anhand der konkreten Situation.

Nicht-Residenten: Steuererklärung in Italien und im Heimatland

Auch ohne Wohnsitz in Italien braucht ein ausländischer Eigentümer für die Steuerpflichten rund um die Immobilie eine italienische Steuernummer (Codice fiscale). Werden Mieteinnahmen erzielt, sind diese über eine italienische Steuererklärung (Modello Redditi) anzugeben; steht die Immobilie leer, kann je nach Fallgestaltung dennoch ein fiktiver Ertrag steuerlich relevant sein. Da das Heimatland eines ausländischen Eigentümers Welteinkommen häufig ebenfalls besteuert, kommt in der Regel ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Italien und dem jeweiligen Land zur Anwendung: Es regelt, welcher Staat vorrangig besteuert und wie eine bereits in Italien gezahlte Steuer im Heimatland angerechnet wird. Welche Erklärungspflichten im konkreten Fall bestehen, klärt ein Steuerberater mit Erfahrung in grenzüberschreitenden Fällen.

Häufige Zusatzfragen

Muss für ein Feriendomizil IMU gezahlt werden, auch wenn es nur wenige Wochen im Jahr genutzt wird?

Ja. Die IMU knüpft an den steuerlichen Status der Immobilie an, nicht an die tatsächliche Nutzungsdauer. Ohne meldeamtlichen Wohnsitz in der Gemeinde gilt sie als Zweitwohnsitz und unterliegt der IMU – unabhängig davon, ob sie zwei Wochen oder das ganze Jahr über genutzt wird.

Wer stellt die Rechnung für IMU und TARI aus – gibt es ein zentrales Portal?

Nein, ein landesweit einheitliches Portal existiert nicht. Die IMU zahlt der Eigentümer eigenständig über das Formular F24, üblicherweise in zwei Raten im Jahr; die TARI stellt die jeweilige Gemeinde oder ihr beauftragtes Abfallunternehmen direkt in Rechnung.

Bleibt eine leerstehende, nie vermietete Ferienimmobilie in Italien komplett steuerfrei?

Nicht zwangsläufig. Über die IMU hinaus kann je nach Fallgestaltung ein fiktiver Ertrag steuerlich relevant werden, auch wenn keine tatsächlichen Mieteinnahmen fließen. Ob und in welcher Höhe das zutrifft, hängt vom Einzelfall ab und sollte mit einem Commercialista geklärt werden.

Wird dieselbe Immobilie doppelt besteuert, wenn das Heimatland ebenfalls Steuern auf Auslandsvermögen erhebt?

In der Regel nicht in voller Höhe. Die meisten Länder haben mit Italien ein Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen, das eine Anrechnung der in Italien gezahlten Steuer im Heimatland vorsieht. Die genaue Anwendung hängt vom jeweiligen Abkommen und der persönlichen steuerlichen Situation ab.

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