Glossar: Italienische Immobilien-Fachbegriffe

Wer eine Immobilie in Italien kauft, begegnet einer eigenen Fachsprache. Dieses Glossar erklärt die wichtigsten italienischen Begriffe rund um Notarakt, Kataster und Steuern – kurz, präzise und, wo es weiterhilft, im Vergleich zum deutschen System.

Agibilità #

Amtliche Bescheinigung, dass ein Gebäude gesundheits-, sicherheits- und energietechnisch bewohnbar bzw. nutzbar ist. Ohne gültige Agibilitätsbescheinigung darf eine Wohnung offiziell nicht bezogen werden – vergleichbar in der Funktion mit einer deutschen Bauabnahme, rechtlich aber ein eigenständiges italienisches Verfahren. Früher hieß dieselbe Bescheinigung „abitabilità“.

APE (Attestato di Prestazione Energetica) #

Energieausweis, der den Energiebedarf einer Immobilie in Klassen von A4 (sehr effizient) bis G einstuft. Er muss bei Verkauf oder Vermietung vorliegen und wird bereits im Exposé angegeben – ähnlich dem deutschen Energieausweis, jedoch mit eigener italienischer Klassenskala.

Caparra confirmatoria #

Übliche Form der Anzahlung beim Kauf: Tritt der Käufer ohne triftigen Grund zurück, verfällt die Anzahlung an den Verkäufer; tritt der Verkäufer zurück, muss er den doppelten Betrag zurückzahlen. Der Zweck ist die Bekräftigung des Vertrags, nicht ein einfaches Rücktrittsrecht.

Caparra penitenziale #

Seltenere Variante der Anzahlung, die – anders als die caparra confirmatoria – ein echtes, vertraglich vereinbartes Rücktrittsrecht gegen Verlust bzw. doppelte Rückzahlung der Anzahlung einräumt, ohne dass ein Vertragsbruch vorliegen muss. Muss im Vertrag ausdrücklich so bezeichnet werden.

Catasto #

Das italienische Kataster – ein fiskalisches und beschreibendes Register von Grundstücken und Gebäuden, das Fläche, Nutzung und den steuerlichen Ertragswert (rendita catastale) führt. Anders als das deutsche Grundbuch ist es KEIN Eigentumsregister; wer tatsächlich Eigentümer ist, ergibt sich aus dem notariellen Akt und dessen Eintragung bei der Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Certificato di destinazione urbanistica (CDU) #

Amtliche Auskunft der Gemeinde über die planungsrechtliche Einstufung eines Grundstücks (z. B. Bauland, Landwirtschaftsfläche). Beim Kauf von unbebautem Grund über einer bestimmten Flächengrenze ist sie gesetzlich vorgeschrieben und muss im Kaufvertrag genannt werden.

Codice fiscale #

Italienische Steuer- und Personenidentifikationsnummer, vergleichbar mit einer Sozialversicherungsnummer. Ohne codice fiscale kann in Italien kein Kaufvertrag beurkundet, kein Konto eröffnet und kein Versorgungsvertrag abgeschlossen werden – ausländische Käufer beantragen ihn beim italienischen Konsulat oder direkt vor Ort bei der Agenzia delle Entrate.

Commercialista #

Italienischer Steuerberater/Wirtschaftsprüfer. Übernimmt Steuererklärungen, laufende steuerliche Pflichten (z. B. die IMU-Berechnung) und berät zu steuerlichen Fragen rund um den Immobilienbesitz – eine eigenständige Rolle neben dem Notar, der ausschließlich den Eigentumsübergang beurkundet.

Compromesso #

Umgangssprachliche Bezeichnung für den contratto preliminare di vendita – den bindenden Vorvertrag, in dem sich beide Seiten auf Preis, Termin und Bedingungen des späteren notariellen Kaufakts (rogito) festlegen. Anders als eine unverbindliche Reservierung ist der compromesso rechtlich einklagbar.

Condono edilizio #

Eine gesetzlich befristete Amnestie, mit der bestimmte ungenehmigte Bauarbeiten gegen Zahlung einer Ausgleichsabgabe nachträglich legalisiert werden konnten. Es handelt sich um eigene, zeitlich begrenzte Gesetze – das letzte landesweite stammt aus dem Jahr 2003 – und nicht um eine jederzeit verfügbare Option.

Diritto di prelazione #

Gesetzliches oder vertragliches Vorkaufsrecht. Beim Verkauf von landwirtschaftlichen Flächen etwa haben angrenzende Landwirte unter bestimmten Voraussetzungen Vorrang, den Kauf zu den bereits vereinbarten Bedingungen zu übernehmen; wird das Vorkaufsrecht übergangen, kann die betroffene Person den Verkauf nachträglich anfechten (retratto).

Geometra #

Bautechniker mit eigenständiger Zulassung, zuständig für Vermessung, Kataster-Meldungen (z. B. den Abgleich der planimetria mit dem Ist-Zustand) und kleinere Bauprojekte. Anders als bei einem Architekten oder Bauingenieur ist der Aufgabenbereich gesetzlich begrenzt, in der Praxis aber der erste Ansprechpartner bei Katasterfragen.

Imposta di registro #

Registersteuer auf den Kaufakt. Je nachdem, ob privat oder von einem Bauunternehmen verkauft wird und ob die prima-casa-Vergünstigung greift, gelten unterschiedliche Bemessungsgrundlagen und Sätze. Die genaue Höhe hängt vom Einzelfall und der aktuell geltenden Gesetzeslage ab und sollte vor dem Notartermin konkret erfragt werden.

IMU (Imposta Municipale Unica) #

Kommunale Grundsteuer auf Immobilienbesitz. Für die selbstgenutzte Hauptwohnsitz-Immobilie (mit prima-casa-Status) entfällt sie in der Regel, für Zweitwohnsitze und andere Objekte wird sie jährlich fällig. Bemessungsgrundlage ist die rendita catastale, der Hebesatz wird von der jeweiligen Gemeinde festgelegt und kann sich ändern – aktuelle Sätze sind bei der zuständigen Gemeinde zu erfragen.

Ipoteca #

Grundpfandrecht, das eine Bank oder ein Gläubiger im Kataster gegen eine Immobilie eintragen lässt – meist zur Absicherung eines Hypothekendarlehens (mutuo). Vor dem Notartermin wird geprüft, ob auf der Immobilie eine ipoteca lastet und ob sie vor der Übergabe gelöscht wird.

Mq commerciali #

In Exposés übliche Flächenangabe, die – anders als eine reine Wohnfläche – anteilig Mauerdicken, Balkone, Keller oder Außenflächen einrechnet. Die tatsächlich nutzbare Fläche kann dadurch spürbar kleiner sein als die inserierte Quadratmeterzahl; ein Abgleich mit der Fläche laut Kataster lohnt sich.

Mutuo #

Hypothekendarlehen zur Immobilienfinanzierung. Ausländische Käufer erhalten einen mutuo bei einer italienischen Bank in der Regel nur mit zusätzlichen Nachweisen und oft zu anderen Konditionen als inländische Käufer; die Finanzierung sollte vor dem compromesso geklärt sein.

Notaio #

Öffentlicher Amtsträger, der den Kaufakt (rogito) beurkundet, die Identität und Vertretungsmacht der Parteien prüft, die Lastenfreiheit der Immobilie kontrolliert und den Eigentumsübergang im Register einträgt (trascrizione). Anders als in manchen anderen Ländern vertritt der Notar in Italien keine der beiden Parteien einseitig, sondern handelt neutral im Auftrag des Staates.

Nuda proprietà #

Eigentum an einer Immobilie, dessen Nutzungs- und Ertragsrecht (usufrutto) einer anderen Person zusteht. Der nudo proprietario ist zwar Eigentümer, darf die Immobilie aber weder selbst nutzen noch vermieten, solange der usufrutto besteht.

Planimetria #

Der beim Kataster hinterlegte Grundriss der Immobilie. Er muss mit dem tatsächlichen Zustand übereinstimmen (conformità catastale); Abweichungen – etwa durch nicht gemeldete Umbauten – müssen vor dem Notartermin korrigiert werden, sonst kann der Kaufakt nicht beurkundet werden.

Prima casa #

Steuerbegünstigungsregime beim Kauf der ersten, selbstgenutzten Hauptwohnsitz-Immobilie. Es setzt unter anderem voraus, dass am Kaufort noch keine vergleichbare Immobilie im Eigentum steht und der Wohnsitz dorthin innerhalb einer gesetzlich festgelegten Frist verlegt wird; welche Steuersätze und Fristen konkret gelten, hängt vom Einzelfall und der aktuellen Gesetzeslage ab.

Proposta d’acquisto #

Schriftliches, meist unwiderrufliches Kaufangebot des Interessenten, häufig mit einer kleinen Anzahlung verbunden. Wird es vom Verkäufer angenommen, entsteht bereits eine erste Bindung – noch vor dem eigentlichen compromesso.

Rendita catastale #

Der im Kataster hinterlegte, fiskalische Ertragswert einer Immobilie – die Rechengrundlage unter anderem für IMU und Registersteuer. Er hat nichts mit dem Verkehrswert oder dem tatsächlich erzielbaren Verkaufspreis zu tun.

Rogito #

Der eigentliche, vom Notar beurkundete Kaufvertrag (atto di compravendita), mit dem das Eigentum tatsächlich übergeht. Bis zum rogito ist auch ein bereits unterschriebener compromesso nur ein Vorvertrag – rechtlich Eigentümer wird man erst mit dem rogito und seiner Eintragung.

Ruderi #

Bezeichnung für ein bauliches Objekt, das laut Kataster als Ruine bzw. nicht (mehr) bewohnbar eingestuft ist – häufig bei alten Landhäusern. Der Wiederaufbau unterliegt eigenen planungsrechtlichen Regeln und ist nicht mit einer gewöhnlichen Sanierung gleichzusetzen; vor dem Kauf lohnt eine Prüfung, was am konkreten Standort tatsächlich zulässig ist.

Sanatoria #

Verfahren zur nachträglichen Legalisierung baulicher Abweichungen, die mit den geltenden Bauvorschriften vereinbar sind (accertamento di conformità) – im Unterschied zum condono edilizio, das eine zeitlich befristete Amnestie auch für ursprünglich nicht genehmigungsfähige Arbeiten war. Eine sanatoria ist grundsätzlich jederzeit möglich, aber nur, wenn die Abweichung sowohl bei der Bauausführung als auch heute den Vorschriften entspricht (doppia conformità).

Servitù #

Dingliches Nutzungsrecht zugunsten eines Grundstücks, das zulasten eines anderen geht – etwa ein Wegerecht (servitù di passaggio) oder ein Leitungsrecht. Servitù bleiben beim Eigentümerwechsel grundsätzlich bestehen und sollten vor dem Kauf im Kataster geprüft werden.

TARI #

Kommunale Abfallgebühr, jährlich fällig für jede genutzte oder nutzbare Immobilie, unabhängig vom IMU-Status. Die Höhe wird von der jeweiligen Gemeinde nach Fläche und Personenzahl festgelegt und kann sich ändern; aktuelle Sätze sind bei der Gemeinde zu erfragen.

Terreno agricolo #

Grundstück mit landwirtschaftlicher Nutzungswidmung im Kataster. Der Kauf unterliegt eigenen Regeln, insbesondere dem Vorkaufsrecht (diritto di prelazione) angrenzender Landwirte, und kann je nach Käuferstatus zusätzliche Genehmigungen erfordern.

Usucapione #

Erwerb des Eigentums durch dauerhaften, offenen und ununterbrochenen Besitz über einen gesetzlich festgelegten Zeitraum – ordentlicherweise zwanzig Jahre, in engeren Sonderfällen kürzer. Ein rein faktischer Besitz ersetzt in solchen Fällen einen formellen Eigentumstitel.

Usufrutto #

Nutzungs- und Ertragsrecht an einer fremden Immobilie – der Berechtigte (usufruttuario) darf die Immobilie selbst nutzen oder vermieten, ohne Eigentümer zu sein; das Eigentum selbst liegt beim nudo proprietario. In Italien häufig bei der Übertragung von Immobilien an die nächste Generation eingesetzt, bei der sich die Eltern den usufrutto vorbehalten.

Vani #

Historische Flächen- bzw. Raumeinheit des Katasters, in der ältere Objekte teils noch bewertet sind (ein vano entspricht grob einem Wohnraum bestimmter Mindestgröße). Bei älteren Katasterunterlagen taucht die Angabe noch neben oder statt Quadratmetern auf.

Visura catastale #

Aktueller Auszug aus dem Kataster mit den erfassten Daten zu einer Immobilie – Fläche, Kategorie, Rendita catastale, eingetragene Berechtigte. Anders als ein deutscher Grundbuchauszug ist sie kein Nachweis des Eigentums, sondern eine fiskalische Beschreibung; die tatsächliche Rechtslage ergibt sich aus dem Kaufakt und dessen Eintragung.