Notar und Kaufnebenkosten in Italien

Der Kaufpreis ist bei einem Immobilienkauf in Italien nur ein Teil der Rechnung. Hinzu kommen das Notarhonorar, staatliche Steuern und je nach Fall weitere Posten wie Maklerprovision, Dolmetscher oder Geometra. Eine Pauschale wie „zehn Prozent des Kaufpreises" führt dabei häufig in die Irre: Mehrere der wichtigsten Steuern werden nicht auf den gezahlten Preis berechnet, sondern auf den sogenannten catastalen Wert (valore catastale) der Immobilie — eine Bemessungsgrundlage, die oft deutlich unter dem Marktpreis liegt. Wie hoch die Nebenkosten tatsächlich ausfallen, hängt außerdem davon ab, ob der Verkäufer eine Privatperson oder ein Unternehmen ist, ob die Voraussetzungen der Erstwohnsitz-Vergünstigung „prima casa" erfüllt sind und ob ein Makler beteiligt ist. Der gesamte Ablauf von der ersten Anfrage bis zur Unterschrift ist im Ratgeber Der Ablauf beim Immobilienkauf auf Sizilien beschrieben.

Das Notarhonorar

Der Notar (notaio) beurkundet den Kaufvertrag, prüft die Eigentumslage und meldet den Eigentumswechsel an Kataster und Grundbuch. Seine Vergütung ist seit der Liberalisierung 2006 (Decreto Bersani) frei verhandelbar; eine gesetzlich verbindliche Gebührentabelle gibt es seither nicht mehr. Käufer können und sollten mehrere Kostenvoranschläge einholen — der Notar muss nicht von einem beteiligten Makler empfohlen sein, und die freie Notarwahl gilt in ganz Italien.

Im Honorar enthalten sind in der Regel die Beurkundung selbst, die Registrierung der Urkunde sowie die Abwicklung der dabei fälligen Steuern über den Notar.

Als grobe Orientierung, Stand August 2026: Für einen Standardkauf ohne Besonderheiten bewegen sich Notarhonorare häufig zwischen rund 1.500 und 2.500 Euro bei Objekten im mittleren Preissegment, bei höherpreisigen oder komplexeren Fällen entsprechend mehr. Es handelt sich um einen freien Marktpreis, keine feste Gebühr — ein aktuelles Angebot des gewählten Notars ersetzt jede Pauschalzahl.

Die Registersteuer (imposta di registro) — oder die IVA

Kauft man von einer Privatperson, fällt grundsätzlich die Registersteuer an: 9 Prozent als Regelsatz, 2 Prozent, wenn die Voraussetzungen der „prima casa"-Vergünstigung erfüllt sind.

Entscheidend ist die Bemessungsgrundlage: Auf Antrag beim Notar wird nicht der Kaufpreis besteuert, sondern der catastale Wert — die Katasterrente (rendita catastale), um 5 Prozent aufgewertet und mit einem gesetzlichen Faktor multipliziert (110 bei prima casa, 120 bei sonstigem Wohneigentum). Dieser Wert liegt bei den meisten Bestandsimmobilien spürbar unter dem tatsächlichen Kaufpreis — genau deshalb ist „ein Prozentsatz vom Kaufpreis" keine verlässliche Schätzung der Steuerlast.

Die Registersteuer beträgt in jedem Fall mindestens 1.000 Euro (Stand August 2026).

Die 2-Prozent-Vergünstigung setzt insbesondere voraus, dass

• der Käufer innerhalb von 18 Monaten nach dem Kauf seinen Wohnsitz in der Gemeinde der Immobilie begründet,
• in derselben Gemeinde keine weitere, bereits mit „prima casa" begünstigte Wohnung im Eigentum steht,
• die Immobilie nicht in eine der als Luxus eingestuften Katasterkategorien (A/1, A/8, A/9) fällt.

Hypotheken- und Katastersteuer

Neben der Registersteuer fallen die Hypothekensteuer (imposta ipotecaria) und die Katastersteuer (imposta catastale) an. Beim Kauf von einer Privatperson — also im Registersteuer-Regime — sind beide feste Beträge und keine Prozentsätze: je 50 Euro, unabhängig vom Kaufpreis. Fällt stattdessen IVA an (siehe unten), steigen beide Beträge auf je 200 Euro (Stand August 2026).

Kauf von einem Unternehmen: die IVA

Verkauft ein Bau- oder Sanierungsunternehmen eine Immobilie innerhalb von fünf Jahren nach Fertigstellung, greift statt der Registersteuer die Mehrwertsteuer (IVA) — und Register-, Hypotheken- und Katastersteuer werden zu festen Beträgen von je 200 Euro. Der IVA-Satz richtet sich nach der Nutzung:

• 4 Prozent bei Erfüllung der prima-casa-Voraussetzungen,
• 10 Prozent bei sonstigem Wohnraum ohne Luxuseinstufung,
• 22 Prozent bei den Luxuskategorien A/1, A/8 und A/9.

Welches Regime im Einzelfall greift, hängt vom Verkäufer und vom Alter der Immobilie ab und wird vom Notar anhand der Katasterunterlagen geprüft (Stand August 2026).

Die laufenden Steuern nach dem Kauf, allen voran die IMU, behandelt ein eigener Ratgeber Laufende Steuern beim Immobilienbesitz in Italien: IMU, TARI und Mieteinnahmen; dieser Beitrag befasst sich ausschließlich mit den einmaligen Kosten beim Kauf selbst.

Maklerprovision, falls ein Makler beteiligt ist

Ist das Inserat über einen lokalen Makler zustande gekommen, wird zusätzlich eine Provision (provvigione) fällig. Sie ist gesetzlich nicht festgelegt und wird zwischen Makler und Kunde frei vereinbart — üblich ist eine Vereinbarung als Prozentsatz des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer, häufig zahlen Käufer und Verkäufer jeweils ihrem eigenen Makler.

Als grobe Orientierung, Stand August 2026, bewegen sich Maklerprovisionen in Italien meist zwischen 2 und 5 Prozent des Kaufpreises zuzüglich 22 Prozent Mehrwertsteuer — regional unterschiedlich und in jedem Fall vor Vertragsschluss schriftlich zu klären.

Dolmetscher und Geometra

Notarurkunden werden auf Italienisch verfasst. Erklärt eine Vertragspartei, die Sprache nicht zu verstehen, müssen entweder Notar und Zeugen die betreffende Fremdsprache beherrschen, oder es wird ein vereidigter Dolmetscher hinzugezogen, der bei der Beurkundung übersetzt (Art. 54 des italienischen Notargesetzes). Die Kosten dafür trägt in der Praxis der Käufer und hängen von Sprache und Ort ab.

Ein Geometra (Vermessungstechniker) prüft vor dem Notartermin häufig die katastermäßige Übereinstimmung der Immobilie — etwa, ob der tatsächliche Grundriss mit der beim Kataster hinterlegten Planimetrie übereinstimmt. Das Honorar richtet sich nach Aufwand und Komplexität der Immobilie und lässt sich seriös nur mit einem Angebot vor Ort beziffern.

Aktuelle Angebote auf Sizilien lassen sich in der Immobilien auf Sizilien durchsuchen. Wer eine eigene Immobilie präsentieren möchte, findet den Einstieg unter Immobilie inserieren.

Fragen zu Notar- und Kaufnebenkosten

Wird die Registersteuer auf den tatsächlich gezahlten Kaufpreis berechnet?

Bei einem Kauf von einer Privatperson kann der Käufer beim Notar beantragen, dass stattdessen der catastale Wert der Immobilie als Bemessungsgrundlage dient — meist niedriger als der Marktpreis. Diese Option gilt nicht, wenn stattdessen IVA anfällt oder besondere Ausnahmen vorliegen; der Notar prüft das im Einzelfall.

Kann man das Notarhonorar verhandeln?

Ja. Seit 2006 sind Notarhonorare in Italien frei vereinbar, eine gesetzlich fixierte Gebühr gibt es nicht. Ein Vergleich mehrerer Angebote ist üblich und sinnvoll.

Was passiert, wenn die prima-casa-Wohnung vor Ablauf von fünf Jahren verkauft wird?

Grundsätzlich entfällt die Vergünstigung dann rückwirkend, mit einem Zuschlag von 30 Prozent auf die Steuerdifferenz plus Verzugszinsen (Stand August 2026). Wer innerhalb eines Jahres eine neue Hauptwohnung erwirbt, kann die Vergünstigung retten — maßgeblich ist der Termin des endgültigen Kaufvertrags, nicht des Vorvertrags.

Reicht es, wenn der Käufer nur ein wenig Italienisch spricht?

Maßgeblich ist, ob eine Vertragspartei erklärt, den Inhalt der Urkunde nicht zu verstehen. In der Praxis empfiehlt es sich, das frühzeitig mit dem Notar zu klären, statt es am Tag der Beurkundung zu entscheiden.