Immobilienkauf als Ausländer auf Sizilien

Ein Immobilienkauf auf Sizilien steht grundsätzlich auch Käufern offen, die nicht in Italien leben oder keine italienische Staatsangehörigkeit haben. Der Ablauf folgt aber ein paar zusätzlichen Schritten, die für italienische Käufer selbstverständlich sind. Dieser Ratgeber ordnet sie ein: von der sogenannten Gegenseitigkeitsbedingung über die Steuernummer bis zur Frage, ob eine Vollmacht sinnvoll ist.

Die Gegenseitigkeitsbedingung (condizione di reciprocità)

Für Staatsangehörige eines Landes außerhalb der EU prüft italienisches Recht grundsätzlich die sogenannte Gegenseitigkeit: Ein Kauf ist möglich, wenn das Heimatland des Käufers seinerseits italienischen Staatsangehörigen den Erwerb von Immobilien unter vergleichbaren Bedingungen erlaubt. EU-Bürger sowie Staatsangehörige aus EWR-Ländern und der Schweiz sind davon ausgenommen und italienischen Käufern gleichgestellt. Ob und in welcher Form die Bedingung im Einzelfall erfüllt ist, prüft der beurkundende Notar anhand der zum Zeitpunkt des Kaufs geltenden Übersichten des italienischen Außenministeriums – ein Punkt, der früh im Prozess und nicht erst am Tag des Notartermins geklärt werden sollte.

Die Steuernummer (codice fiscale)

Der codice fiscale ist ein italienisches Pendant zur Steuer-Identifikationsnummer und wird für praktisch jeden rechtsgeschäftlichen Schritt benötigt – vom Grundbucheintrag über Notarkosten bis zu Strom- und Wasseranschluss. Er wird von der italienischen Finanzverwaltung (Agenzia delle Entrate) kostenlos ausgestellt, entweder persönlich an einem Schalter in Italien, über das zuständige italienische Konsulat im Wohnsitzland, oder über eine bevollmächtigte Person vor Ort. Da er meist schon vor dem eigentlichen Notartermin gebraucht wird, lohnt es sich, ihn frühzeitig zu beantragen.

Ein italienisches Bankkonto

Gesetzlich zwingend ist ein italienisches Konto für den Kauf selbst nicht – der Kaufpreis kann grundsätzlich auch von einem ausländischen Konto überwiesen werden, solange die Zahlung den italienischen Vorschriften gegen Geldwäsche entspricht und über einen nachvollziehbaren Weg erfolgt (Banküberweisung oder Bankscheck, kein Bargeld). In der Praxis erleichtert ein Konto bei einer italienischen Bank jedoch laufende Kosten wie Nebenkosten, Grundsteuer (IMU) oder eine spätere Finanzierung über eine italienische Bank erheblich. Banken bieten dafür eigene Konten für Nicht-Ansässige an; die Anforderungen unterscheiden sich von Institut zu Institut.

Warum häufig eine Vollmacht genutzt wird

Wer zum Notartermin nicht persönlich nach Sizilien reisen kann oder möchte, kann sich durch eine spezielle Vollmacht (procura speciale) vertreten lassen – üblicherweise durch einen Rechtsanwalt, einen Geometra oder eine andere Vertrauensperson vor Ort. Wird die Vollmacht im Ausland unterschrieben, muss sie in der Regel mit einer Apostille versehen (bei Ländern, die dem Haager Apostille-Übereinkommen angehören) und ins Italienische übersetzt werden, bevor sie beim Notartermin verwendet werden kann. Das kostet Vorlauf, spart aber am Ende oft eine zusätzliche Reise.

Dolmetscher und Übersetzung beim Notartermin

Versteht eine der Vertragsparteien kein Italienisch, verlangt das italienische Notariatsrecht, dass beim Rogito jemand den Inhalt des Vertrags in eine Sprache überträgt, die diese Partei versteht – üblicherweise ein Dolmetscher, dessen Anwesenheit im Urkundstext vermerkt wird. Der Notar muss sich vergewissern, dass die nicht italienischsprachige Partei den Vertragsinhalt tatsächlich verstanden hat, bevor die Unterschrift erfolgt. Alternativ wird die Urkunde häufig zweisprachig vorbereitet.

Wohnsitz und Ansässigkeit

Der Kauf einer Immobilie begründet für sich genommen weder einen Wohnsitz noch ein Aufenthaltsrecht in Italien – Eigentum und Aufenthaltsstatus sind rechtlich getrennte Fragen. Wer sich dauerhaft in Italien niederlassen möchte, meldet dies gesondert bei der Gemeinde an (Anmeldung im anagrafe); wer die Immobilie nur zeitweise nutzt, bleibt steuerlich im bisherigen Wohnsitzland ansässig. Der Status wirkt sich unter anderem auf die Grundsteuer IMU aus, die für den Hauptwohnsitz anders behandelt wird als für eine Zweitimmobilie.

Mehr zur Grundsteuer IMU je nach Wohnsitzstatus: Laufende Steuern beim Immobilienbesitz in Italien: IMU, TARI und Mieteinnahmen

Aktuelle Angebote auf Sizilien: Immobilien

Fragen zum Kauf als Ausländer

Muss ein EU-Bürger die Gegenseitigkeitsbedingung prüfen?

Nein. Sie gilt nur für Staatsangehörige von Ländern außerhalb der EU, des EWR und der Schweiz – EU-Bürger sind italienischen Käufern beim Immobilienerwerb gleichgestellt.

Kann die Steuernummer schon vor der Reise nach Sizilien beantragt werden?

Ja, über das zuständige italienische Konsulat im Wohnsitzland oder über eine bevollmächtigte Person vor Ort – der Antrag muss nicht erst bei der Ankunft in Italien gestellt werden.

Muss die bevollmächtigte Person bei einer Vollmacht ein Anwalt sein?

Nein, gesetzlich vorgeschrieben ist das nicht. In der Praxis wird die Vollmacht meist einer Person mit rechtlicher oder notarieller Erfahrung erteilt, weil sie am Notartermin im Namen des Käufers rechtsverbindlich handelt.

Verschafft der Immobilienkauf ein Aufenthaltsrecht in Italien?

Nein – Eigentum an einer Immobilie ist keine Grundlage für ein Aufenthaltsrecht oder ein Visum. Aufenthaltsfragen richten sich nach eigenständigen einwanderungsrechtlichen Regeln.